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调研纪要|山西省三四线城市（四十一）：晋中篇

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晋中作为太原的卫星城市，其与太原房地产市场休戚与共。短期市场仍有压力，太榆同城真正落地后或将出现炒作行情。

◎? 作者 / 杨科伟、柏品慧

晋中，山西省地级市，北与省会太原市毗邻。市下辖榆次区、太谷区2个市辖区、8个县，代管1个县级市，总面积平方千米。据2019年人口抽样调查，年末全市常住人口338.9万人，常住人口城镇化率为56.84%。

据初步核算，2019年晋中全年GDP1460亿元，比上年增长6.3%。第二、三产业增加值占GDP比重分别为45%和47%。晋中第二产业起步较早，工业基础条件良好，产业以煤气化工为主。作为晋文化、晋商文化的发祥地，第三产业以旅游业为核心，2019年旅游业总收入过千亿。

2019年，晋中城镇常住居民人均可支配收入元，增长6.8%。结合商品房销售均价，以2018年山西城镇居民人均住房面积34平方米计算，2019年晋中城镇常住居民人均房价收入比约为5.9年。

市场综述

2018年才开始发力
2019年成交规模新高、房价高位走稳

2016年，晋中房地产市场开始转暖，成交量价皆步入上行通道。2018年，市场出现抢购潮，全年榆次区商品住宅成交面积接近200万平方米，创历史新高，成交均价突破8000元/平方米。2019年以来，市场逐渐回归理性，成交明显缩量，房价则高位走稳。

当前市场

6-8月市场火爆，但太榆同城利好未兑现
9月去化压力浮现

疫情期间晋中房地产市场近乎停摆，部分项目在线选房，并实行特价房营销，最高降幅1000元/平方米。3月15日，售楼处陆续开放，市场也有序复苏。6-8月，谣传太榆同城落地，榆次区正式并入太原，致使太原外溢客户大量进场，晋中房地产市场迅速升温，各项目案场销售全线飘红，8月成交更是创年内新高。不过，9月市场期盼的太榆同城利好并未兑现，市场观望情绪再起，去化压力再次浮现。1-8月，榆次区商品住宅成交约80万平方米，同比下降17%。

政策环境

不限购、不限售，认贷不认房
首套首付2成、二套3成

晋中政策相较宽松，不限购、不限售；认贷不认房，首套房首付比例不低于20%，二套首付不低于30%，贷款利率上浮10%-15%。

热点区域

太原外溢客首选北部新城
老城区主打地缘性客户，下辖市县市场封闭

晋中主城区为榆次区，划分为北部新城和老城区两大板块。其中，北部新城紧邻太原，可以吸纳太原外溢客群，成交占比30%-40%，榆次本地客户占比30%-40%，周边市县客户占比约20%。北部新城坐拥大学城，汇集多所高校，整体居住氛围浓厚。北部新城也是榆次区的热点板块，成交规模优势明显，房价8000元/平方米-10000元/平方米。

老城区在售项目较少，去化速度明显不及北部新城，房价8000元/平方米-10000元/平方米，与北部新城相差不大。太原外溢客户较少在老城区购房，大都在北部新城收割完毕，老城区地缘性客户成交占比60%-70%，周边市县客户占比30%。

文章来源：《山西化工》网址: http://www.sxhgzz.cn/zonghexinwen/2020/1002/521.html