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山西省三四线城市：临汾篇(2)

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摘要：

此外，临汾政府响应中央户籍制度改革，于2020年5月，下发全面调整放宽落户迁移政策的通知，符合五项条件之一便可落户：（1）合法稳定就业落户；（2）合法稳定住所落户（含租赁）；（3）学历人员落户，包括普通高等院校毕业生、中等职业学校（含技校）毕业生、留学归国人员等；（4）在校大学生落户；（5）技术技能人才落户，具有中级及以上专业技术职务的专业技术人员和技师及以上等级的技能人才。

项目去化

在售项目少、河西热点区域有货就是“王道”

碧桂园月去化80套

目前来看，临汾品牌开发商在售项目并不算多，河西片区仅碧桂园剩余200多套在售房源，因产品面积段偏大，135-232平米，去化速度低于同期开盘的富力湾，但因市面上房源相对稀缺，每月仍可销售80套左右。总体来看，小面积段成交表现好于大面积段，尤其是200平以上的房源，滞销情况也比较显著。

购房偏好

老城区外溢客户为主导

老城、河西改善，城东刚需

临汾市场整体客户来源以城区客户为主，整体占比在70-80%以上，同时辐射周边县市，周边县市及外地客户占比约20-30%。以河西区域的临汾碧桂园为例，70%来源于和河西毗邻的主城区域，20%为河西本地客群，10%为周边郊县。

而从主力购房群体偏好主力户型来看，老城区与河西属于改善版块，以120-140舒适三居受到购房者青睐，而东城客群相对刚需，以100-120平紧凑型三居相对热销。

购买能力

购买力充裕，房价尚有上升空间

预期价格天花板在10000元/平米

目前来看，临汾房价尚未达到刚需客群的购买力极限，购房者仍会倾向于选择品牌开发商的精装修产品而非本土房企的低价毛坯，由此可见临汾整体居民购买力还是相对充裕，据了解，临汾居民月收入在5000元左右，因整体消费习惯相对保守和目前在售货源相对较少的客观限制，未来仍有一波刚需和刚改需求有待释放，以此也会带动房价的稳步上扬，不过考量到传统煤炭行业萧条等不利因素，房价若持续攀升，10000元/平方米也将是临汾人民短期内购房的价格天花板。

土地市场

地王频出，公开招拍挂拿地难

品牌房企收并购“曲线救国”

从CRIC监测数据来看，2015-2017年整体临汾土地成交量均属低位，近两年土地市场才开始逐步火热，2018-2019年稳步增长，涉宅用地成交建面均维持在350万平方米以上，2020年至今累计成交面积也达到216万平方米，成交楼面价稳步上扬，已然突破千元大关，供地主力主要集中在河西和东城区域。

值得关注的是，9月8日临汾最近一次土拍，9块地，揽金11.15亿，热门地全部遭抢，地王再度被刷新，本地房企临汾市锦尚源房地产开发有限公司以 3.296亿元（折合670万/亩）成功拍得滨河东区A6-01地块，临汾地价再创新高，达到3596元/平方米，保守预估后期精装产品入市价格将突破万元大关。

从临汾当前的土地市场来看，外来品牌房企初次进入难度加大，一方面政府控制供地量的同时，公开招拍挂市场地价涨幅显著超过预期；另一方面当前核心区位的闲置土地主要集中在本土房企手中，恒安地产和平阳地产是算是本土城东和城西的“地主”，富力和碧桂园项目均是通过向平阳购买地块进入临汾市场，而后期随着房价攀升，本土房企也会选择自行开发，留给外来品牌开发商的市场空间也将逐步减小。

房企竞争

大型房企近两年纷纷进驻，品牌房企依托精装溢价

本土房企专业化程度较低

2018年以前，临汾市场相对封闭，楼盘销售主要集中在平阳、恒安等本土开发商主导，专业化程度相对较低，2018年之后，随着中国恒大、富力地产、碧桂园、星河湾、荣盛发展、中梁地产、保利发展纷纷入驻，本地购房者才对住宅产品有了新的认知，逐步接受精装房，对于品牌房企的认可度也要显著高于本土房企。

品牌开发商也通过精装实现了自身溢价，以临汾富力湾为例，项目2019年在售均价在8500元/平方米，基本也要高出同区域本土开发商毛坯售价的1500-1600元/平方米，但是依旧能实现热销，是2019年临汾区域销冠项目。

目前来看，本土开发商优势在于“地多”，资金实力相对较强，但专业化程度不足是“短板”，外来房企主要受困于拿地难，富力、中骏、碧桂园基本都处于尾盘或是清盘之后的“空窗期”，目前已无在售项目或储备严重告急，而后续投资也尚未确定。

文章来源：《山西化工》网址: http://www.sxhgzz.cn/zonghexinwen/2020/1013/571.html