山西省三四线城市：临汾篇

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临汾尚属房地产发展的初期阶段，整体发展相对良性。市面上整体库存偏低，并未出现多数三四线城市的库存积压问题。

◎? 作者 / 杨科伟、俞倩倩

临汾是山西省下辖地级市，省域副中心城市，位于山西省西南部，东倚太岳，与长治、晋城为邻；西临黄河，与陕西延安、渭南隔河相望；北起韩信岭，与晋中、吕梁毗连；南与运城市接壤。作为山西重点城市，临汾属于陇海-兰新经济带，位于太原、郑州、西安三大省会城市连接点，区域优势突出。

人口层面，2019年末全市常住人口450.84万人，在省内排名第二位。（第一位运城，第三位太原），其中城区人口达95万人。

收入层面，2019年城镇居民人均可支配收入元，较上一年度涨幅达7.2%，在山西省各大城市中处于中上游水平。

产业层面，受城市产业结构调整及环境因素，煤炭化工类企业（煤炭、焦化厂、洗煤厂）部分调整关停，第一、二产业同时收缩，第三产业有所增长，但变化幅度相对较小。“三二一”产业结构初步形成，经济转型初见成效，由单一煤炭经济专线多重产业并举的经济格局，旅游、装备制造业、新材料产业、新能源产业等发展势头较好，为房地产发展奠定基础。

值得关注的是，因山西省经济转型，临汾产业结构调整及国家经济发展减速大环境影响，2014-2015年临汾经济发展进入转型期，GDP增速有所下降；2016年起经济开始回暖，产业转型初见成效。2019年临汾市GDP实现1452.6亿元，与晋中处于同一梯队，比上一年增长6%，排名全省第六位。

房地产市场发展

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近年来新房量价稳增

商办去化压力逐步显现

纵观临汾近几年的市场变化，2015-2017年每年市场商品房销售额维持在50-59亿元不等，2018年有了大幅增长，主要是因品牌开发商相继进入临汾市场，恒大、富力、碧桂园等竞相开盘，使得2018年商品房销售额达到83亿元，2019年热度延续，年成交额同样维持在84亿元。

从房价变动情况来看，整体房价稳步上行，涨幅有限。2015-2017年新房毛坯价格维持在5000-6000元/平方米,2018年随着恒大进入领涨，新房均价突破6000元/平方米，当前城市均价基本维持在6800元/平方米，各区域房价平均，无明显梯度。

与之形成鲜明对比的是商办类项目去化压力巨大，主要是基于疫情导致投资观望情绪加重，同时本地客群对公寓类产品认知度相对较低，购房仍首选住宅产品。

当前市场

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新房供不应求、库存告急

品牌开发商储备相对有限

聚焦住宅市场，2020年初恰逢新冠疫情，但对临沂的住宅市场影响并不是很大。临汾当前最大的问题在于市面上存货相对较少，热门区域均面临“断供”难题。从房地产研究角度，大体可以将临汾分为主城区、河西新区、南城和东城。

临汾主城区为老城区，生活服务配套完善，土地供应较少，去年十月中骏国际社区清盘之后，目前市区已无品牌开发商项目。

南城片区为城市边缘区域，主要是依托尧庙等自然景观资源发展旅游产业，恒大华府清盘后暂无新项目加推。

城市热门区域集中在东城区和河西高铁片区，东城区规划主要以尧都区政府主导，品牌开发商中梁项目已在去年清盘，年初营销团队撤回太原；星河湾也已入驻，2018年底拿地，但因规划等问题现在仍未动工。而河西片区属于市政府主导开发，发展机会充裕，既有临汾河而居的宜居生态，也有高铁的交通加持，成为主城区临汾迁移较多的改善型区域，也是品牌房企集中地，目前富力，碧桂园，荣盛，保利都已入驻，不过当前富力项目已经清盘，碧桂园仅有200多套少量房源在售，荣盛、保利尚未开盘，区域内房源还是相对稀缺。

政策环境

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无限制性政策

投资额达25%即可取得预售证，落户“零门槛”

临汾市房地产政策相对宽松，近乎没有限制性政策：无限购、无限贷（首付三成，部分信誉良好客户可低至两成，二套四成）、无限价、无限签、无限售，2019年获取预售证的硬性条件为建筑主体达三分之一，但今年因疫情原因，取证相对容易，投资额达到25%即可。

每年11月15日至次年3月15日为环保停工时间段，停工周期长，影响开发进度。

文章来源：《山西化工》 网址: http://www.sxhgzz.cn/zonghexinwen/2020/1013/571.html